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金黎辉与孙国民、杭州麒杨文化娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
发表时间:2019-04-09     阅读次数:     字体:【

当事人信息

上诉人(原审被告):金黎辉,男,1977年2月19日出生,汉族,住浙江省瑞安市。

委托代理人:王红艳、朱震明,北京炜衡(杭州)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):孙国民,男,1963年10月7日出生,汉族,住浙江省杭州市下城区。

委托代理人:刘练,北京浩天信和(杭州)律师事务所律师。

原审被告:杭州麒杨文化娱乐有限公司。住所地:浙江省杭州市下城区西湖文化广场18、19号601、602室。统一社会信用代码:913301036970705183。

法定代表人:张雪。

委托代理人:万通升,上海知谦律师事务所律师。

审理经过

上诉人金黎辉与被上诉人孙国民以及原审被告杭州麒杨文化娱乐有限公司(以下简称麒杨公司)因房屋租赁合同纠纷一案,不服杭州市下城区人民法院(2016)浙0103民初5020号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年7月14日受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理认定:

(一)2013年,孙国民(出租方、甲方)与金黎辉(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方房屋坐落于杭州市下城区(以下简称案涉房屋),建筑面积8400平方米;该房屋用途为KTV等商业经营用途,除双方另有约定外,乙方不得改变房屋用途;租赁期限60个月,自2014年1月1日至2018年12月31日;月租金900000元,2017年、2018年起每月租金涨为945000元;付款方式为合同签署之日起三个工作日内乙方先向甲方支付租赁押金1000000元,甲方给予乙方两个月的免租金装修期,即2014年2月15日支付1000000元,3月1日再支付2000000元,整体租赁付款形式为押三交一,其余租金按月支付,提前30天支付下月租金,先付后用;甲方于合同生效之日起三日内,将房屋交付给乙方;租赁期间所有租赁、使用该房屋所产生的费用均由乙方承担;如乙方在租赁期满或提前终止合同的情形下未及时交还房屋,甲方可按合同约定租金的两倍/天和乙方实际使用天数收取使用费;乙方拖延支付租金超过合同规定期限30日的,甲方可终止合同、提前收回房屋,在此情况下甲方有权没收押金,租金按实际使用时间计算,不足一月按一月计算;租赁期间任何一方提出终止合同,需提前一个月书面通知对方;任何一方违反合同规定,按年度向对方交付租金总额的10%作为违约金,乙方逾期未交付租金的,每逾期一日,甲方有权按租金总额的0.1%向乙方加收滞纳金;乙方于本合同生效后按前述付款方式向甲方交纳租赁押金3000000元,该押金于租赁期满后乙方向甲方交还房屋、付清相关费用、承担相应责任并经甲方确认后无息返还乙方;由于乙方意向承租房屋从事KTV经营,故甲方同意将麒杨公司100%股权以零对价无偿转让给乙方,在乙方付清押金后办理工商变更手续;租赁期满乙方不再续租或不再从事KTV经营的,乙方同意并承诺将麒杨公司100%股权以零对价无偿转让给甲方;甲方保证该房屋内除麒杨公司以外没有其他任何营业登记;等等。

(二)合同签订后,孙国民于2013年12月收到1000000元,2014年3月收到1000000元,2014年4月收到2000000元,2014年6月收到500000元,2014年7月收到1140000元,2014年8月收到720000元,2014年9月收到960000元,2014年10月收到1080000元,2014年11月收到900000元,2014年12月收到780000元,2015年1月至12月收到1085000元,2016年1月至3月收到965000元。合计21895000元。

(三)2007年4月17日,就案涉房屋孙国民与浙江耀江文化广场投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2016年7月19日房屋产权信息查询记录载明:购房人孙国民。

(四)2009年6月6日,孙国民与麒杨公司(筹)签订《房屋租赁合同》,约定:孙国民将位于杭州市下城区西湖文化广场18、19号601、602室暨六楼整层8400平方米商铺出租给麒杨公司(筹);租赁期限为18年,租赁年度指第一年从麒杨公司(筹)正式营业之日起至次年的同日,以后每年以同日为准直至18年租赁期结束;孙国民应在2009年7月1日前将租赁标的物交予麒杨公司(筹);租金为400万/年。

(五)麒杨公司于2009年11月27日登记设立,其注册地址为案涉房屋,注册资本为1010万元,股东为谢勇、陈振标、林宁、谢尚涛、杨克明、杨坚。2013年5月7日,前述股东变更为章政、孙水娟,2015年9月21日又变更为李斌。

(六)2009年4月14日,徐爱荣诉胡伟、张志华的民间借贷纠纷一案向浙江省丽水市中级人民法院(以下简称丽水中院)提起诉讼,徐海军、孙国民作为第三人参加诉讼。2009年6月8日,丽水中院作出(2009)浙丽商外初字第7-1号民事裁定书,裁定查封西湖文化广场18号六楼商用房(预售登记权利人孙国民,面积约8400平方米)(查封范围为其中的24.5%),并向杭州市住房保障和房产管管局发出协助执行通知书。

2009年9月9日,丽水中院就徐爱荣诉胡伟、张志华和第三人徐海军、孙国民民间借贷纠纷一案作出(2009)浙丽商外初字第7号民事判决书,判决:1、胡伟于判决生效之日起十日内支付徐爱荣借款本金2500万元及2008年11月28日前的利息135万元,2008年11月28日至2009年1月28日的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算;2、张志华对上述款项中的1500万元借款本金承担连带清偿责任;3、胡伟于判决生效之日起十日内支付徐爱荣违约金250万元;4、胡伟于判决生效之日起十日内支付徐爱荣为实现债权而产生的费用100000元;5、如胡伟未按期履行判决上述还款义务,应按照2008年11月28日出具的承诺书的承诺将胡伟在徐海军、张志华、胡伟于2008年7月17日签订的合资购房协议中2000万元相应的合同权利由徐爱荣享有。

2013年5月24日,丽水中院作出(2013)浙丽执恢字第13号民事裁定书,载明:本案在执行中查明,被执行人胡伟、张志华于2008年2月17日与徐海军合资购买杭州西湖文化广场18号(杭州环球中心)六楼商业用房601、602室,其中被执行人胡伟、张志华共享有49%份额,现因被执行人胡伟、张志华拒不履行法律义务,裁定查封杭州西湖文化广场18号(杭州环球中心)六楼商业用房601、602室房屋。2015年5月12日,丽水中院作出(2013)浙丽执恢字第13-1号协助执行通知书,对前述房屋进行续封。2015年12月2日,丽水中院作出(2013)浙丽执恢字第13-2、3号协助执行通知书,要求金黎辉、郭万惠协助扣留、提取被执行人胡伟在涉案房屋24.5%相应的租金、分红收入人民币4800万元及扣留、提取被执行人张志华在涉案房屋24.5%相应的租金、分红收入人民币1500万元。

孙国民于2016年7月7日提起本案之诉讼,诉请判令:1、解除孙国民与金黎辉之间的房屋租赁合同;2、金黎辉腾出并返还案涉房屋;3、金黎辉支付截止2016年6月30日拖欠的房屋租金6305000元(自2016年7月1日起至租赁房屋返还之日止,按6万元/天计算占用使用费);4、金黎辉支付违约金1080000元和迟延付款滞纳金567450元;5、金黎辉承担本案诉讼费、保全费。

一审法院认为

原审法院审理认为:一、案涉《房屋租赁合同》系孙国民和金黎辉的真实意思表示,双方均应恪守合同约定,严格履行。案涉租赁房产虽未领取房产所有权证,但根据孙国民提供的房屋产权信息查询记录显示购房人为孙国民,孙国民作为出租方应履行的合同义务是向金黎辉交付案涉租赁房屋并保证该房屋的正常使用。丽水中院对案涉房屋的查封从2009年6月开始至今,该查封系对房屋所有权进行权属上的查封,只是限制该房屋的处分,金黎辉自签订《房屋租赁合同》后一直占有、使用案涉房屋,并未受到实质性的影响;且金黎辉亦未提供证据证明案涉房屋的查封损害了承租人的权益,故金黎辉、麒杨公司认为孙国民的行为构成欺诈,缺乏事实和法律依据,原审法院不予采纳。二、案涉《房屋租赁合同》约定“整体租赁付款形式为押三交一”以及“金黎辉于本合同生效后按前述约定交纳租赁押金300万元”,同时根据孙国民实际收到的款项金额,亦可以证明案涉《房屋租赁合同》的押金应为300万元。金黎辉和麒杨公司辩称押金为1000000元,与事实不符。案涉《房屋租赁合同》约定租金应按月支付并提前30天支付下月租金,从2013年12月至2016年3月,孙国民共收到押金和租金合计21895000元,截止2016年6月30日尚欠租金6305000元。2015年12月2日,丽水中院作出(2013)浙丽执恢字第13-2、3号协助执行通知书,要求金黎辉协助扣留、提取涉案房屋中租金的49%以及分红收入,但该法律文书并未限制金黎辉支付涉案房屋剩余51%的租金,故金黎辉未按约支付租金的行为亦已构成违约,孙国民要求解除其与金黎辉签订的《房屋租赁合同》,具有事实和法律依据,原审法院予以支持。合同解除后,金黎辉应当及时搬离案涉房屋。孙国民就《房屋租赁合同》项下主张的租金因丽水中院的生效法律文书要求金黎辉予以协助执行,故原审法院对于租金的49%部分不作处理,租金的51%部分予以支持。同时自2016年7月1日起至合同解除日止按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算租金。双方在原审庭审中确认押金的性质系担保《房屋租赁合同》的履行,因本案尚有租金的49%部分未予处理,金黎辉对押金亦未提出反诉主张,故原审法院对押金不予处理。三、关于孙国民主张按租金的两倍计算占有使用费以及违约金、滞纳金的诉讼请求,金黎辉、麒杨公司抗辩违约责任过重。原审法院认为,双倍占有使用费的性质实质上应属违约责任,孙国民又同时主张了违约金和滞纳金,而违约责任的设定旨在以补偿为主,以惩罚为辅,故原审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素考量,孙国民主张的违约金已足以弥补其损失。根据公平原则,酌情将解除合同后的占有使用费调整至合同约定的租金标准,对于滞纳金不予支持。四、金黎辉以承租人的名义与孙国民签订《房屋租赁合同》,原审庭审中虽然双方确认麒杨公司是涉案房屋的实际使用方,但根据合同相对性原则,不能因此视为金黎辉退出租赁关系。金黎辉辩称其以麒杨公司投资人代表的身份签订合同,缺乏事实依据,原审法院不予采纳。孙国民以金黎辉是承租人,而麒杨公司系债务加入为由要求麒杨公司承担支付租金、违约金、滞纳金的请求,缺乏事实依据,原审法院不予支持。但麒杨公司作为涉案房屋的实际使用方,应承担腾房义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,原审法院于2017年6月16日判决:一、孙国民与金黎辉签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除;二、金黎辉、麒杨公司于判决生效后十日内腾空案涉房屋归还孙国民;三、金黎辉于判决生效后十日内支付孙国民租金3215550元(暂计至2016年6月30日,此后按月租金900000元的51%计算至2016年12月31日,自2017年1月1日起按月租金945000元的51%计算至《房屋租赁合同》解除之日,自《房屋租赁合同》解除之次日起至实际腾房之日止按月租金945000元的51%计算占有使用费);三、金黎辉于判决生效后十日内支付孙国民违约金1080000元;四、驳回孙国民的其他诉讼请求;如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息;本案受理费67467元,财产保全申请费5000元,合计72467元(孙国民已预缴),由孙国民负担31024元,金黎辉负担41443元。

上诉人诉称

宣判后,金黎辉不服,向本院提起上诉称:1、麒杨公司是案涉房屋的实际承租方,不应由上诉人承担支付租金的义务及违约责任。2、案涉房屋权属存在争议,新《房屋租赁合同》的效力尚属于待定状态。3、退一步讲,即便上诉人是新《房屋租赁合同》的相对方,上诉人也不存在未按约支付租金的违约行为。原审判决认定事实不清,导致错误判决。请求二审法院撤销原判,改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求或者发回重审;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

孙国民答辩称:1、上诉人是案涉房屋的承租人,理应恪守合同约定严格履行,其关于麒杨公司是案涉房屋承租人的理由不能成立。2、案涉房屋的权属不存在争议,双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效。3、上诉人借口法院查封拖欠巨额租金不付,拒不履行合同义务,已构成根本违约,被上诉人诉请解除合同并要求上诉人承担违约责任合法有据。原审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求二审法院驳回上诉,维持原判。

金黎辉在二审举证期间提出以下证据:

1、旌逸集团有限公司出具的情况说明;

2、汇款凭证;

3、快递单。

金黎辉提交上述证据欲证实原审判决的租金,麒杨公司已足额支付至原审法院,并已告知孙国民和金黎辉。

上述证据经出示,孙国民提出异议认为不属于二审程序中的新的证据,且孙国民未收到原审法院收取租金的通知,该支付也系履行原审判决义务而非履行案涉租赁合同义务,与本案无关。

本院认为

本院经审查认为:证据1系案外人旌逸集团有限公司(以下简称旌逸集团)就证据2所载上海旌逸投资集团有限公司和黄希禹分别汇付原审法院相应款项所作的说明,根据该说明,上述款项系旌逸集团为原审被告支付的租金。据此,本院要求金黎辉进一步举证明确上述汇款系代为原审哪一被告所付款项。金黎辉嗣后提交旌逸集团的情况说明及营业执照载明鉴于麒杨公司与孙国民于2009年6月6日签订的房屋租赁合同以及因麒杨公司请求,旌逸集团代麒杨公司分别汇付原审法院700万元和1482693元。金黎辉另提交黄希禹的情况说明及居民身份证载明黄希禹汇付原审法院的378557元系代麒杨公司支付孙国民相应租金,同时又称无论生效判决确认由哪一方当事人支付案涉租金,其均同意孙国民有权扣划该款项作为案涉租金收取。

本院经审核认为:旌逸集团确认其付款系基于麒杨公司履行该公司与孙国民所签房屋租赁合同的付款义务而代为支付,与原审判决判令金黎辉承担的违约责任无关;黄希禹虽称生效判决判令哪一方当事人支付案涉租金其都同意孙国民有权扣划,但同时又明确其系代麒杨公司支付租金,相互间存在矛盾。故孙国民关于证据1、2关联性的异议成立,本院不予认定。对证据3的真实性本院予以认定。

本院经审理所查明的事实与原审法院认定事实一致。

本院认为:根据孙国民于原审诉讼中提交的相关证据可以证实其与金黎辉签订案涉房屋租赁合同时系案涉房屋的登记购买人,现无证据证实案涉房屋存在建筑违法的无效情形,也无证据证实孙国民无权出租使用该案涉房屋,故原审判决认定孙国民与金黎辉签订的案涉房屋租赁合同有效并无不当。依法成立的合同对缔约双方具有约束力,双方均应依约履行合同义务。金黎辉诉称其并非合同承租人,但其不能举证证实孙国民诉请主张的其已付租金应系麒杨公司所支付的事实;结合案涉房屋租赁合同中关于麒杨公司股权无偿转让的约定以及金黎辉自认其将麒杨公司整体转让的事实,以及丽水中院的生效法律文书要求金黎辉等协助执行扣留部分租金的事实,原审判决认定金黎辉系案涉房屋租赁合同的承租人系正确。丽水中院生效法律文书仅要求金黎辉等协助扣留案涉房屋租金的49%部分及分红收入,金黎辉据此不支付剩余51%的租金之抗辩,有违诚信,不能成立。原审判决认定金黎辉构成违约、孙国民按约有权解除案涉房屋租赁合同并要求金黎辉承担违约责任也无不当,原审判决据此判令金黎辉承担相应的违约责任亦系正确。原审判决认定事实清楚,适用法律正确。金黎辉的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费41165元,由上诉人金黎辉负担,限于本判决书生效之日起十五日内来本院办理结算手续。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长胡宇

审判员张一文

审判员盛峰

裁判日期

二〇一七年十二月十一日

书记员

书记员王勤

 
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